http://www.actiblog.com/weeklyreform/ 　新築業界に比べて、リフォームビジネスは10年遅れの状況だ。なかでも、今国が力を入れる「質の向上」では、リフォーム業界はまったく大工・工務店におんぶに抱っこの状態。このままでいいの？ ja 住宅問題 http://www.actiblog.com/weeklyreform/26475 　グリーンビルディングの流れが日本にももうすぐやってくる。今日本では、昨年「住生活基本法」が施行され、住宅が「量」から「質」への供給に大きくシフトし始めている。しかし、その質たるや「省エネ」、「耐震性」、「バリアフリー」といった、初歩的な性能での話ばかりである。住宅先進国の米国では、記事のようにアパートにまでグリーンビルディングの流れが始まった。

　グリーンビルディングというのは、環境負荷をあらゆる面からシュミレーションして、取り組む建築プロジェクトである。米国の場合はリードという規格があり、その認証を受けた病院や学校などが続々と建築され始めている。住宅もその流れの中にある。かつて、環境にやさしい住宅の代名詞としてカナダのＲ2000住宅、その発展系のアドバンスト住宅などがあったが、これらは温熱環境だけに特化した住宅性能の基準であった。その後ヘルシーハウスというコンセプトがずいぶん流行した。これは、住む人の健康に害のない素材などを使った住宅で、とくに喘息などに悩む人々やアトピー、化学物質過敏症、電磁は過敏症などの対策として、様様な技術が開発された。このグリーンビルデングは、そうしたものをすべて包含し、ハードだけでなく、さらに建築手法、材料製造での環境負荷などあらゆる面から、地球環境にやさしい住宅建築の供給方法を検討して、進められるプロジェクト管理の手法でもある。

　日本でも、（財）建築環境・省エネ機構（ＩＢＥＣ）、建築物総合環境性能評価システム「ＣＡＳＢＥＥ」の普及を図ってる。これは国土交通省の支援のもとに産官学共同で研究・開発された、建物の環境性能評価ツール。「ＣＡＳＢＥＥ」は自治体における「建築物環境計画書」等の届け出制度や、一般建築物の環境性能ラベリングツールとしても採用されることを期待したもの。米国のグリーンビルディングに近いもののようだが、本場のリード認証はもっと幅広い概念のようだと思う。

　日本でも、100年住宅だとか、60年保証だとか言うようになっているが、果たしてそれは本当に環境問題に取り組んだ答えとしての住宅作りかどうかという点になると、答えは「否」だ。日本でサスティナブルハウスとか、超寿命住宅とか言われるものは、すべて営業政策上出てきたものだからである。

　しかし、日本ではいつそうした考え方の住宅が出てくるのだろうか。日本では中古住宅の流通が年間20万戸程度しかない。せめて新築と同等の100万戸程度の中古住宅の流通が起こるようになれば、こうした考え方が根付くのではないかと思う。 Wed, 17 Jan 2007 00:19:17 +0900 住宅問題 http://www.actiblog.com/weeklyreform/24894 　[large]住宅は、本当に量から質へ[/large]

　住宅業界は、本当に量から質へ意識やすべての仕組みを転換しなければならない時代がきた。年明けに、何をいまさらそんなことを言うのだといわれそうだが、昨年の業界の動きを見ていると、質への意識だけはようやく住宅供給の現場であるビルダー・工務店レベルまで下りてきたのではないかと感じている。
　一つには、大地震や姉歯事件などによる安全への国民の強い不安を背景にして、昨年建築基準法をはじめ建築士法など、業界を取り巻く法律が非常に強化されたこともあるだろう。耐震性や躯体の接合強度が売りの金物工法が木造住宅の20％程度のシェアを獲得したのもそのためだろう。金物工法のプレカット工場に話を聞いても、いま非常に忙しい状態で見通しもいい。
　だから、質を売ることが商売になってきた。そのおかげで民間の住宅検査会社や構造計算サービスなども普及してきた。国も昨年住生活基本法を制定、住宅供給の量から質への転換を明確にしたし、住宅業界も対応しはじめているので、そんなに心配することはなさそうだ。
　しかし、われわれ住宅業界のそうした対応は、まだまだ量を売るための質への転換ではないかと思うのだ。日本の住宅は1割以上余っているとよく言われる。ではいつから世帯数を超えて住宅数が多くなったのか。ここ10数年くらいだろうか。筆者もそんな意識でいたが、調べてみたら何と40年も前から日本の住宅ストックは世帯総数を超えていたのである。住宅・土地統計調査によると1968年の世帯総数が2532万世帯に対して住宅ストック数は2559万戸で27万戸オーバー。以後その差を着実に広げ03年には総世帯数4726万戸に対して住宅ストックが5389万戸とその差が663万戸となった。

　[large]住宅産業は、供給過剰のなかでいつも競争してきた[/large]

　40年前といえば、ハウスメーカーの黎明期であり、ほとんどの住宅は大工・工務店で供給されていた時代だ。そんな時代から日本の住宅は余りつづけてきたのだ。確かに戦後の劣悪な建物をどんどんスクラップして建ててきたのであるから、その時々で住宅の広さも性能もずいぶん向上してきた。また核家族化の進行という新たな家族形態、世帯数の爆発の中で都市部には常に住宅不足が存在したのだから毎年莫大な住宅着工数があったのは当然かもしれない。
　しかしある時点から、住宅生産は産業として常に営利の拡大が目的となってしまった。企業であれば当然の話だろうが、ヨーロッパやアメリカのように、企業を維持し拡大していくエネルギーが住宅ストックの活用分野（リフォームや中古住宅流通）に向かわずに、ひたすら同業他社との競争で新築住宅をより多く作ること、売ることに向かった。それがこれほどの住宅ストックを抱える一因になったのだろうと思う。

　団塊の世代のリタイアで始まる、本当に「量から質へ」の住宅転換

　40年間住宅余りを放置しておいた業界自身の責任は非常に大きいと思う。そこに使われた資源やエネルギー、そして環境破壊という今日的テーマを重ねてみればさらに重たい話となる。いまさらリフォーム、住宅基本法、「量から質への転換」と声高に言わずとも、40年間の住宅余りという現実をちゃんと対処してくれば良かったのだ。そのつけが、少子高齢化で日本の住宅産業は衰退するという話につながっただけだ。今新築は好調のようだが、それも今後予想される消費税アップまでの間というのが業界の共通認識で、その後の展望を業界人の誰に聞いても答えてくれない。
　今月号住宅ジャーナルでは、今後の住宅市場と団塊の世代の大量定年時代の07年問題を考えてみたが、それはこうした問題を飛び越えて、住宅産業が本当に質を商売にしないとやっていけない時代が来たことを予感させる。なぜならば、既に現実の感覚では、団塊の世代世帯ではその20～30％の世帯が複数の住宅を所有する時代が数年のうちに起きるのではないかと見られるからだ。ということは、住宅需要を支えている一次取得者の市場が壊滅するということに等しいのだ。既に7割の若者が相続する家を持ち、しかもそれ以外の多額の資産も継承できる立場になっている。
　だから住宅は、かつてのような「人生最大の買い物」などという欣求の対象には全くならなくなっている。あるとすれば、この欄で何度も述べてきたように趣味領域のものしかない。そこでは、性能、デザイン、資産性などが価値判断の対象だ。すべてが本物であり、素材もデザインも価格もイミテーションではだめだ。これが本当の量から質への転換だ。 Thu, 04 Jan 2007 12:36:49 +0900 リフォーム http://www.actiblog.com/weeklyreform/23792 [strong][large]約9割が「水まわりのリフォーム」に満足
リフォームすると夫婦円満になるってホント？[/large][/strong]
－INAX調査より－

　ＩＮＡＸでは、3年以内に水まわり（キッチン・浴室・洗面室・トイレ）のリフォームをした戸建または集合の持家に住む全国の40～60代の既婚男女を対象に、「水まわりのリフォームに関する調査」をWebモニターによるアンケート調査で行い、このほどその調査結果を発表した。
1,236サンプル（男性618人、女性618人）
　それによると、リフォームした箇所は、40、50代では「トイレ」、60代では「キッチン」が最多という意外な結果が出た。
「どこをリフォームしましたか」との問いには、「トイレ」（53.5％）が最も多く、続いて「キッチン」と「浴室」が同ポイント（49.8％）で、「洗面室」（42.9％）が一番少なかった。
　また、リフォームした箇所を年代別に分析してみたところ、40代と50代では「トイレ」が一番多かったのに対して、60代では「キッチン」が最多という結果だった。全箇所とも年代が高くなるほど、リフォームした割合も高くなっていることが分かった。
また、リフォームした理由は、各箇所ごとに質問したところ、「洗面室」だけは「不満があったから」（37.7％）がトップで、「キッチン」「浴室」「トイレ」では「必要に迫られたから」が一番多かった。その中で「浴室」は、他の2箇所を14ポイント以上も上回る52.2％だった。

[large]リフォームを希望したのは、圧倒的に「妻」[/large]

　また「リフォームを最も強く希望したのは誰ですか」との問いには、全ての箇所で「妻」との答えが圧倒的に多かった。なかでも、一番強く出たのがやはり「キッチン」で、84.7％に達し、2番目の「洗面室」を14.1ポイントも上回った。逆に「夫」の希望が多かったのが「浴室」（32.7％）と「トイレ」（31.3％）だった。

[large] リフォームと夫婦仲 [/large]

また、面白い質問もしている。「リフォームをする前に夫婦でもめましたか」との問いには、「もめなかった」（45.1％）と「あまりもめなかった」（32.6％）を合わせて、8割弱（77.7％）の人がもめなかったが、「もめた」（1.0％）と「少しもめた」（10.9％）を合わせた全体の1割強（11.9％）がもめたという結果になった。もめた原因は、「費用」（62.6％）が断トツで、以下、「デザインやカラー」（32.0％）、「リフォーム箇所の優先順位」（29.3％）の順だった。
　さらに、その人たちに質問している。「リフォーム後、夫婦仲はどうなりましたか」との問いには、約8割（80.3％）の家庭が「変わらない」と回答したものの、「良くなった」（4.9％）と「どちらかといえば良くなった」（14.2％）を合わせた約2割（19.1％）が、リフォームして夫婦仲が良くなったと回答。5人に一人の割合ながら、リフォームが夫婦仲の改善に貢献している様子が浮かび上がった。これはちょっとメーカーの誘導尋問的な質問のよう。
　リフォームをした箇所ごとに夫婦仲の変化を分析してみたところ、「よくなった」と「どちらかといえば良くなった」を合わせて、女性がよく使う「洗面室」（26.2％）と「キッチン」（24.3％）のリフォームは、夫婦仲の改善度が高くなっているという。
http://www.inax.co.jp/company/news/2006/080_newsletter_1204_101.html Fri, 22 Dec 2006 23:36:12 +0900 リフォーム http://www.actiblog.com/weeklyreform/22639 　なんだか、07年問題がひしひしと団塊の世代の人たちの焦燥感を煽っているようです。
　昨日、八重洲ブックセンターでうろうろしていたら、下層社会やら団塊の世代に関する本が山積みにされていて、なんだかブームの感じです。社会や世代の安定感やアイデンティティーが失われてきて、人々の意識構造（共同幻想といってもいいのですが、まあ古い言葉ですね）が時代に合わなくなってきているんではないかと、本の山を見ながら思いました。
　とそんなことを考えていたら、ありました。「死にたくないが、生きたくもない」というタイトルが目に飛び込んできた次第。小生、こういう脱力系のモノが好きですね。
　小浜逸郎さんという大学の先生が書いたもので、1947年生まれだそうで、つまり団塊の世代の代表選手です。本の腰巻の「死ぬまであと20年―僕ら団塊の世代を早く『老人』と認めてくれ」という惹句が効いてます。つい買ってしまいました。
　本の内容は、ぱらぱらめくってみたのですが、団塊の世代、全共闘世代、男女同権、高度経済成長、などという時代を造ってきたという強迫観念の中で、いま老いを意識する時代に突入し、またまた積極的な生き方や社会参加を求められているのではないかと、疑問を投げかけているのです。
　小生、団塊世代の後世代ですので、少なからず興味を持っています。興味というよりも団塊の世代が塊で駆け抜けていった後を静かに歩いてきた世代です。まあ団塊の世代が食い散らかしたあとなので、あまりいい目は見ていないという、だから一種団塊の世代には憧れと反感が入り混じっていると思いますね。多分。
　話が脇にそれましたが、確かに団塊の世代の定年後の興味は、仕事をしたい人は第二の創業やら、ボランティア、趣味では田舎暮らしやら蕎麦打ちやら、アンチエージングを掲げて夢の実現に向かってまっしぐら。だから、またまた団塊の世代を中心とした定年、退職金市場に期待しているわけです。
　でも、「そうはいかないぞ」といっているのがこの本なわけです。どの道、気力体力が衰えてくるのだから、だらだら安穏に暮らしたいというのが、ご当人の主張ですね。団塊の世代の張本人が言っているのだからそうなんでしょうね。
　ただ話の展開は、タイトルの「死にたくないが、生きたくもない」という、団塊の世代らしい理屈をこねたアジテーションの割には、ちょっと散漫なかんじ。なんかこの辺は、出だしの勢いがいいけど、あとがないという団塊の世代のくせが出てますね。（団塊の世代のみなさんすみません。そうじゃない人もたくさんいると思いますけど）
　小生、実を言うと団塊ウォッチャーでありまして、いろいろな方に会っては、ああなるほど、こういうところに団塊の世代の共通点があるのだなあ～、などと一人悦にいっています。



　では、リフォームビジネスの世界で団塊の世代はどうなのでしょうか。今リフォーム業界をリードしているのは、団塊の世代でしょう。年齢的にも企業の経歴でも、この世代の人が多いようです。ジェルコ（有限責任中間法人日本増改築産業協会、500社）という全国団体の会員を見てもそうした人々が中心になっています。団塊の世代の経営者は、リフォームビジネスを創り上げてきた第一世代の後を受けて、団塊の世代のパワーを大いに発揮して、ビジネスを今の形に大きく発展させてきました。
　第一世代は、地域密着と計画営業（見込み客作りの安定化）等により、これまで生業的だった仕事を企業が取り組んでもちゃんと商売になるビジネスに作り上げた人々です。伝説的なＴＨＨこと東京ホーム販売の門脇社長とか、西ではマンパワーの投入による営業手法を初めてリフォームに利用した京都住宅改良センター（現シーズン）の谷口政弘社長（ジェルコの初代会長）などの力で、リフォームビジネスが住宅市場の中で大きくはばたきました。その人々の多くが戦前（昭和10年代）の生まれでした。
　団塊の世代のリフォーム企業の経営者は、その後に続く経営者の世代で、第一世代のリフォームビジネスのやり方を発展させ、そして「ビフォー･アフター」などのブームを受けて大きく飛躍してきました。そして、最近ではネットでの対応も十分にこなしている経営者層です。ホームプロやホームクリップなどのリフォームポータルサイトで、年商数億円を上げる会社も出ています。そのトップを走る会社の経営者も団塊の世代です。
　ただ、そうした団塊の世代も、冒頭の小浜さんの本ではありませんが、不安な時代を迎えるようになってきたわけであり、リフォームビジネスの今後に少なからず影響を与えてくると思われます。リフォーム業界は第二世代の団塊の世代がリードしてきましたが、次のリード役となる世代は、何を指向しているのでしょうか。
　ところで小生は団塊の世代を活動的な「動の世代」と言えるのではないかと思っています。そして、その次にくる世代は、「動」が過ぎ去り落ち着いた世代で、「動」に対して、少し内省的な「静の世代」とでも言えると思います。小生はこの静の世代の住人でありまして、団塊の世代の後に続く10年前後が多分「静の世代」ではないかと思います。 そして、団塊の世代に続く「動の世代」はどの世代でしょうか。多分現在40歳前後から30台半ば（団塊ジュニア）等ではないかと考えています。
　時代の変化というのは波のように大きくうねると考えれば、動があれば静がきて、また動がきてという風にうごいていくわけです。リフォーム業界も動の次は静の時代がようやくきているように感じます。商売で言えばこれまでのような規模や営業展開などの対外的な拡大というよりも、内省的な、いや内政的な企業体質、経営基盤の充実というところだと思います。その次の世代は動の世代なので、リフォーム企業で1000億円企業とか、新築市場の倍の市場を作り出す世代となるのではないでしょうか。　では静の時代というのは具体的にどういうことなのでしょうか。それはリフォーム業界の10年先を行っている新築業界を見れば一目瞭然です。新築業界は少子高齢化や環境時代という流れの中で、毎年の新築着工数は明らかに漸減していきます。そのなかで、当然量の拡大は望めないわけですから、品質や施工の確実性をどう提供するかという分野に進んでいます。品確法に加えて今年は住生活基本法が制定されて、そうした対応が法的な規制の中で見られる時代がきているわけです。これはリフォーム業界にも確実に来る流れであり、当然リフォームという商品の品質や施工の確実性の証明度合いが厳しく問われるということです。それをどうリフォームビジネスの中に組み入れていくかです。リフォーム業界ではこうした方面の話は、すべて下請けの工事業界やメーカーに任せっきりできたので、来年から本当にこの分野を組み立てていかなければ生りません。そうした静かな内向的な動きを静的といえば言えなく在りません。そうした分野が得意な世代はやはり団塊の世代の次の世代な気がするのです。

　先週、「来年度の経営計画作ってるけどなんかいいヒントほしいなあ」という某社の社長に会ったのですが、その社長もバリバリの団塊の世代。バリバリの営業展開で一昨年年商90億までいったようですが、やはりクレームの多発や社内体制の遅れで大変苦労したようです。そして社内体制、内部充実に政策転換して2年間、売上を70数億まで落としたとのことでしたが、ようやく今期から来期に向けて上向きになってきたと言っていました。この辺は何か「静から動へ」という感じですが、やっぱり団塊の世代の経営者は動が好きなんでしょうね。 これからの時代の流れを見ると、もう少し内向きを充実させたほうがいいと思うのですが。 Mon, 11 Dec 2006 01:43:38 +0900 http://www.actiblog.com/weeklyreform/22111 中古マンションのリノベーションで急成長―――㈱インテリックス
築後20～30年のマンションを買い取りリノベーション


　中古マンションの内装リノベーションにより急成長を続ける会社がある。古くなった内装を、現在のニーズやライフスタイルに合わせ新しくすることで、付加価値を加え、再度市場に供給する。
　既存の建物を有効活用する手法に「リノベーション」がある。リノベーションは、リフォームとは違い、構造躯体だけを残し、配管や配線、間取り、内装を含め再設計して販売するもの。
　都心の物件を中心に築後20年前後の物件を買い取り、このリノベーションの手法を使い住宅をリニューアルして大手不動産に販売しているのが、㈱インテリックスである。
　インテリックスは、1部屋単位で内装のリノベーションを行い昨年は1123戸を手掛けた。これはマンションの新築着工戸数で換算した場合、上位20位の販売実績に匹敵するというのだ。同社はここ数年対前年比30～60％増の急成長企業で、06年5月期の決算では売上高317億9500万円（前期比12.1％増）、純利益5億8200万円260億円であった。
　インテリックスのビジネスモデルは、豊富なマンションストックの中から物件を選びだして、間取りを自由設計のごとくリノベーションし、顧客の自分仕様の住まいにカスタマイズするというものだ。旧来タイプの間取り・内装を現在のニーズ・ライフスタイルに合わせて改装して提供する中で、独自の中古マンション内装評価基準により基本性能を向上させるとともに、アフターサービス基準を設けてていねいな販売を手がけてきた。
　そうして供給されるマンションに対して、同社では「新築」と「中古」の間に位置する新しい概念として「リノヴェックスマンション」というカテゴリーを提唱。さらなる内装リノベーション市場の開拓を推進しているのだ。

　マンション建て替えの不必要性

　インテリックスでは、内装イノベーションのセレクトオーダー販売も開始。先月東京・赤坂で記者発表会が行われ、山本卓也社長が同社ビジネスモデル、中古マンション流通の現状などと合わせて解説。築20年～30年の中古マンションリノベーションの必要性について、「マンション建て替えの不必要」と、「不動産仲介リスクの解消」を訴えた。
　そのなかで、「マンションを30～40年で建て替える必要はないのではないか。日本でも築80年以上機能したものも幾つかある。欧米では築100年を超えても資産価値が年々向上し続けているものも多い。こうした事例を踏まえ、築数十年のマンションは建て替えではなく内装リノベーションで十分機能する」と述べるのだ。
　中古マンション流通は、国の政策もあり今後益々活発化する。現在築20年～30年のマンションが首都圏だけでも約72万戸存在する。今後ともリノベーションの大きな市場が開かれているというわけだ。

　仲介リスク解消のリノベーション

　しかし、日本では中古マンションのリノベーションの必要性は、流通を目的とする前にマンションそのものの内装品質の低さから生まれた面があるという。
　10数年前まではそうした日本の中古マンション市場が未成熟であり、内装品質が多少悪くともユーザーにとってもそれが当然であるという認識が一般的であった。
　しかし日本の住宅建築レベル向上や消費者の意識が変ってきたことで、いくら中古マンションとはいえ低品質ではクレームが発生し始めてきた。10年ほど前から中古マンション取引においてトラブルが急増、大手不動産業者などは常に訴訟を抱えているという状況となっている。その背景には、内装改修における品質や瑕疵担保保証の未整備などもあった。「そのクレームは不動産仲介業者へ向かい、中古マンション取引（流通）にはリスクが付き物となった。そこに内装リノベーションの必要性が生まれた」と山本社長は語るのである。
　そこで同社では、不動産業者の仲介のリスクをなくすため、山本社長は、確実に高品質と付加価値を確保するリノベーション手法を考案。その1つがリノヴェックスマンション等級評価制度である。中古マンション再生の工事範囲を的確に捉え、内装のどこを活かしどこを再生させるかを判断するのだ。そしてさらに10年間のアフター保証で施主に安心感を付与する。大きくこの２つの制度で付加価値を高めるようにしたのである。それが同社の大発展の原動力になったというわけである。
　昨年の姉歯事件以降、マンションの性能が取りざたされ、公的な住宅でも相当危ない物件があるなどと、業界では当然のごとくささやかれている。そのため中古マンションでは、このようなリフォーム・リニューアルをしようというより、安全性の観点からも建て返しようなどという動きが加速しつつある。しかし、中古の価値を高めるという意味では、こうした手法も必要である。今後はこうした手法に加えて、精密な耐震診断、耐震改修の手法も加わってマンションリフォームの大きな市場が動きそうだ。（一部住宅ジャーナルより） Wed, 06 Dec 2006 00:20:15 +0900 リフォーム http://www.actiblog.com/weeklyreform/21981 　大手建材問屋の㈱ジューテック（東京都港区芝、TEL.03-5765-6000）は、同社顧客を通じ、マンションリフォーム事業者へ建材及び設備機器等の販売及び施工付き販売を行ってきたが、今後の需要に幅広く対応するため、同社グループ内に施工機能を持つ、同社全額出資の子会社（ウェルテック㈱：東京都港区、代表畠山雄一）を設立、東京都内においてマンションリフォーム事業に来年初頭から具体的に取組んでいく。
　ジューテックといえば中堅建材問屋の日本ベニヤと丸長産業が合併して出来た会社。いわゆる建材ルートを主な得意先としてきた問屋である。建材ルートは主に工務店・大工に対して建材、つまり木造住宅の内装下地、仕上げ材を供給してきた。具体的には合板（ベニヤ）や新建材、内装ドア、窓周りの化粧材、その他内装仕上げ資材を売ってきた。対象は地域の工務店・大工を末端ユーザーとする建材販売店（二次問屋）など。最近は直接工務店等にも販売するようになって来た。
　同社が子会社を通じて、ユーザー業界の分野にアプローチするというのが、今回の動きだ。建材業界では、これまで新築主導で市場が動いてきたが、いよいよもってリフォーム市場への取り組みを、流通業界も本格化しなければならない問うのが今回の動きだ。業界では、大手では伊藤忠建材が数年前から吉祥寺にリプネスという直営店を運営している。住宅建材業界にとっては、どれだけ建材がリフォーム市場で売れているのかというのを把握できないというのが定説であった。設備業界はすでに売上の6割はリフォーム市場として認識しており、その意識の違いは歴然としていた。
　今回の建材流通大手のこうした取り組みは、明らかに住宅市場がリフォームにシフトしたことを物語っていると思うのである。 Tue, 05 Dec 2006 00:47:41 +0900 住宅問題 http://www.actiblog.com/weeklyreform/21492 　記事のように米国では、非婚世帯が全世帯の半数を超えた。日本では、夫婦と子供のいる世帯が確か第1位の座を失い、夫婦二人や片親と子供、単身世帯が多くなっていると思う。
　そうした最近の人口動態調査や国勢調査を元に国交省では、今年住生活基本法が制定されたことから、今後の日本の住宅の明日べき姿と、その住宅を使う人々の家族の形態のモデルをを示そうと、「豊かな住生活の実現に向けて」と題する小冊子を出した。

　その照会文には「価値観やライフスタイルが多様化する中で、「豊かな住生活」について一概に論じることは難しくなっていますが、その具体的なイメージを共有するための一つの手がかりとして、５つの地域ごとに、１０年後を見据えた将来像の例をそれぞれ描いてみました」と述べている。

　その具体的なイメージとは、ここ数年国交省が唱えてきた循環型社会の到来で、住宅をリフォームして使うことや中古住宅の流通の促進をベースに、昨今の人口動態や団塊の世代のリタイア、スローライフのブームなどをぐるぐる混ぜた内容のよう。田舎居住も増えるなどと想定したものとなっている。

　さて、本当にその通りになるのか、その小冊子では上記の米国の実態のような、家族形態の関係として、結婚によって生じた人間関係の同居なのか、同居、非婚世帯なのかは論じられていない。

　日本は、かつて米国の20年後を追いかけているといわれたが、時代のスピードはますます速くなっているので、あと5年もすれば、今の米国のような非婚世帯の家族が中心になっていてもおかしくない。そんな部分はいま萌芽しつつあるような気がする。

　さて、そのとき住宅業界はどんな家族、居住者を想定して住宅を供給するのか。今から考えておいたほうがいいと思うのだが。杞憂だろうか。 Wed, 29 Nov 2006 00:09:47 +0900 リフォーム http://www.actiblog.com/weeklyreform/21487 　今、住宅は少子高齢化を背景に大きくリフォーム市場にシフトし始めているが、昨年の悪質リフォーム問題や耐震偽装問題など影響もあり、リフォームでもその工事の性能、施工品質、工事方法の安全性などに対して、厳しい目が向けられるようになってきた。新築住宅では、ここ数年建築基準法改正など厳しい法規制が次々行われてきた。ところが住宅リフォームに関しては、新築住宅に準じた扱いとなっているだけで、性能に関しては既存住宅の性能表示制度がわずかにある程度だ。
　いまリフォームに対して指摘され始めているのは、リフォーム工事で使われた個々の補強方法や間取り変更方法などの具体的な工事方法が、ほとんど現場の大工任せでブラックボックスになっているという点だ。そうしたリフォーム業界の施工技術に対する不明朗さに危機感を抱き､リフォーム工事のブラックボックスを解明し、現在どのような方法で柱の撤去や梁の補強、間取りの変更が行われているのかを調べようという動きが出てきた。

「木造軸組構法のリフォームにおける構造補強方法に関する研究」

　職業能力開発総合大学校教授・松留愼一郎氏と株式会社三ツワ（静岡県の木造軸組住宅用プレカット加工メーカー、中原敬子社長）が、共同研究として昨年「木造軸組構法のリフォームにおける構造補強方法に関する研究」を行った。これは、リフォーム業界の住宅構造を変更する時の問題点をいち早く指摘するとともに、リフォームの施工方法の信頼性を検証しようという日本ではじめての研究だろう。
　報告書では、リフォーム工事の不明朗さについて、「木造軸組構法のリフォーム工事に関する各性能を保証する基準や検査態勢は著しく不十分であるのが現状である。新築と異なり、リフォーム対象となる建築物は建設時には適法であっても現在の基準に対しては違法となる既存不的確となる場合も少なくない」と厳しく指摘。いま国が一生懸命進めようとしている耐震改修についても、「リフォーム時にどのように施工をおこなうかの具体的な指針や基準が見当たらない」と述べている。この研究では、最終的にそうした基準作りを目指そうというものだ。
　調査では、まず増改築工事、リフォーム工事などと一言でいわれているが､その内容はどのようなものがあるのかを調べている。それによると、（財）住宅リフォームセンター・紛争処理支援センターの2004年度のリフォームコンクール応募作品を調べたところ、木造軸組工法の戸建住宅でのリフォーム（390事例）では、「内壁と柱を抜く」が52.4％（204件）と最も多い事例だった。また「壁だけを抜く」「内壁と柱を入れる」も４割強の事例でみられ、構造躯体に関する施工が発生するリフォーム工事が相当数あることがわかった。次いで、「外壁増築」と「水回り」が４割弱、「水回り」のリフォームでは、水回りの土台や柱下部が腐っておりそれらの部材の取替えを同時におこなうケースが多くなっていた。報告書では「一般的なリフォーム工事でも、壁や柱の除去や追加など構造躯体に関わる施工をともなうことが多いことが類推される」と述べている。これまでリフォーム工事では改装後の使い勝手やデザインだけが注目されているが､実際には構造躯体に関わる工事が相当あり、その部分への配慮が必要であることを指摘しているのである。
　個々のリフォーム工事で使われた補強方法や間取り変更方法などの具体的な工事方法の調査では、２例の大規模改修について現場調査、施工者（現場監督、棟梁）へのヒアリングなどを行い詳しい施工方法、作業手順など調査している。調査では①土台の取替え、②柱の取替え追加、③梁の追加（2例）、④梁のたわみ補強（2例）、⑤柱の取替えと梁の追加（2例）、⑥通し柱の除去と梁の追加などの事例を採取、分析を行った。
　それらを見ると、柱・梁・土台の取り替えや追加では、他の現場でも見られるような共通した施工方法であるようだと報告書では分析している。しかし、「その施工事例における特別な施工方法であろうと思われるものも存在しており、事例毎にリフォーム工事の内容が異なるということが裏付けられた」と指摘、施工方法に特殊性があることを認めている。
　また柱等の除去、取替えでは、①ジャッキアップが簡単におこなわれること②金物補強が多用されていること③既存躯体に接する新しい部材は手加工で施工されること、などの事例がよく見られるとしており、現場対応で工夫しながら工事が進められていることがわかった。そして今回の調査のまとめとして「新築と異なり性能基準や検査体制が十分でないだけに、極めて不安であると言わざるを得ない」と結んでいる。
　なおこの研究は今年度も継続して行われており、、今2例の大型リフォームの事例研究が行われている。今回調査に協力しているのは、全国で会員数450社を要するリフォーム団体の全国組織・（中）日本増改築産業協会だ。
　リフォーム業界では今、安心、安全のための施工品質、信頼性確保が叫ばれているが、内実は過激な営業手法を慎もうという程度のものであり、こうした技術的な部分で、リフォームの品質を高めていこうという研究開発がほとんどされていないのが現状である。今後の大きな市場を目前にして、リフォーム業界は自らこの分野に取り組まなければならない時を迎えているわけだ。来年後半には、研究成果を元にリフォームでの標準的な施工方法、技術を提案したいと松留教授は述べている。

　　
　 Tue, 28 Nov 2006 23:43:58 +0900 住宅問題 http://www.actiblog.com/weeklyreform/21090 　伊藤忠商事株式会社と株式会社オリエントコーポレーションは、地場の優良ビルダーを対象にリフォーム事業の支援ビジネスを行う新会社「アスクラスＬＳＡ(株)」（資本金４．５億円）を設立、4月から活動を開始してきたが、このほど加盟店が41社となったことから21日伊藤忠商事本社で、加盟店総会を開催、いよいよ各地での本格的な営業活動がスタートする。総合商社によるリフォームビジネスへの本格参入は初めて。このところ住宅市場全体の縮小や悪質リフォーム問題、法規制の強化などで、市場は伸び悩んでいるが、伊藤忠という大ブランドを掲げたリフォームのビジネス展開がどこまでヒットするか大いに注目されるところだ。
　[ins][url=http://www.youtube.com/watch?v=PlRS71fLHMA]記者会見で松田幸則社長は[/url]、[/ins]ようやく加盟店での営業体制が整ったことから、「取り扱い工事高ナンバーワン、生活ブランドとしてもナンバーワンにしたい」と意気込んでいる。アスクラスＬＳＡ(株)は、伊藤忠の商流を生かし地場の優良ビルダーとの連携やオリコの金融サービスなどを生かした展開を図っていく。当面全国で500店舗の展開を目標に進めていくとしている。
　オリエントコーポレーションは、昨年の悪質リフォーム問題で同社のローンが使われていたことなどで批判を浴びてきた。これまで訪販分野でのローン扱い高が800億円程度あるといわれ、同社ではそれに取って代わる新しい分野が何としてもほしいわけである。アスクラスのブランドと優良な加盟店による展開は、新分野への大きな力になるとして、リフォームユーザーへの特典カードの発行や、1000万人の同社カード会員へのＰＲなどで強力に支援していくようだ。
　ただ、リフォームビジネスでは優良な会社ほど、ほとんどが現金商売でありリフォームローンなどは使わない。500、600万円程度の中規模のリフォームでも、施主もローンを使いたがらない。逆に家は、それだけの資金力がある人しかそのクラスのリフォームをしないという傾向もある。アスクラスでは、そうした市場の傾向は把握しているようで、30タイプのテーマリフォームを掲げ趣味やライフスタイルの実現というコンセプトを商品化。それを使って、「趣味を楽しむためには、趣味に合わせた住まい作りも必要だし、趣味を続けるにはお金も必要。だから現金はちゃんと残しておいて、住まいはローンで工事しましょう」という、セールストークをしていく、という言うようなことになるんだそうである。
　確かに、住まいという商品の作り方は、「家族」から「個」に移ってきている。個人が対象であればカードでリフォームさせるのもありかもしれない。
アスクラスのホームページhttp://www.asclass.net/ Fri, 24 Nov 2006 00:32:52 +0900 住宅問題 http://www.actiblog.com/weeklyreform/21074 　建築業界が好調だ。もっとも、こうした状況は何時か来た道の好景気の兆しのようにも見える。しかし、その実をよくよく観察してみると小泉政権の遺産というべき二極化の一方の状況である。住宅に限ってみても大都市市場で展開する業者では確かに多忙感はあるが、地方に出れば高齢化と少子化と地域経済の低迷のトリプルパンチで動けない状態だ。
　と、思っていたら、地方市場を中心に急成長しているのが、あのタマホームだ。この3年間の受注棟数は2381棟、4098棟、6175棟と倍々ゲームで伸ばしてきた。06年5月期の売上高は809億円となり、一昨年の228億円から一挙に4倍近くも伸びた。営業展開エリアは、地元九州から西日本、中部、東海、関東、南東北まで広がった。首都圏への進出は今年あたりからで、東京、神奈川などではまだ本格的に動き出していない。つまり、この3年間の急成長の源は大都市市場ではなく地方での受注を集めた結果である。
　住宅ビジネスでは、ハウスメーカーをはじめ、ここ数年ブームになったパワービルダーの戦略も大都市市場を中心とした展開だった。いわば首都圏や大都市圏で大方の売上を上げてきた。俗に言う二八（ニハチ）の売上構造だろう。ところが、タマホームは、そうした売上構造ではない。展示場展開を見てもほとんどが人口30、40万人以下～数万のところだ。そんな地方展開で倍々の急成長をした。こんな例はハウスメーカーでもパワービルダーでもなかった。あるとすれば、競売物件の販売で急成長しているやすらぎくらいだろう。こちらも徹底した地方戦略である。
　待てよ、どこかで聞いたことがある。これは最近はやりのロングテールビジネスではないか、そんな感じがするのだ。ロングテールとは、売上分析などで使うＡＢＣ分析グラフの右側に低く長く伸び部分。つまり8割の部分で2割の売上高しかないほうのところ、売上貢献度の低いその他大勢組み、いわば死に筋商品を売り筋にするビジネスだ。その世界的な成功事例は、ご存知のアマゾンだ。ネットを駆使してあらゆるジャンルの書籍・ＣＤなどを販売、その利便性が受けて大成功を収めている。聞くところによると日本だけで年商800億円に達しているという。
　そうしたビジネスモデルを住宅市場に当てはめてみると、圧倒的に需要の高い大都市部をメインのターゲットにするのではなく、需要の多くない地方市場で展開の展開でこまめにニーズをすくい上げた。タマホームのビジネスモデルはこの辺にあるのではないかと思う。あとはアマゾンがＩＴを駆使するように、業務をいかに低コストでオペレーションできるかだ。地方市場で大手のように巨大な船隊組んでやったのでは経費倒れになるだけだ。
　そして、こうしたビジネスモデルに追い風になったのは、多分小零細工務店などの大幅な減少だ。事業所統計を見ると96年に9万6000社あったものが、04年には8万7000社となり、この10年間では多分1万社以上減っている。ただ会社組織の工務店は2000社ほどしか減っていない。また昨年行われた国威調査でも大工人口でも5年前に比べ10万人強減って55万人となった。つまり住宅業界のロングテール市場の主役であった小零細工務店や大工という競争相手が急速にしかも大幅に減少しているのである。
　よくよく考えてみると、かつての日本の住宅市場はすべてがロングテール市場で、地域の顧客に一対一で対応する非常に利便性の高い商売だった。ところが量を求め売上高を求めるようになると、より大きな市場での展開となり、ニハチの構図にはまり込んできた。その結果が現在の住宅市場だろう。そして小零細工務店や大工はものづくりのフレキシビリティー（何でも作れるという技術）と利便性を失い、退場をしなければならなくなった。
　ところがＩＴによってこうしたロングテール市場が改めて有望な市場として浮上している。かつてのロングテールの主役も自らの仕事の仕方を見直し、時代に適したスピードとローコストオペレーションで再度参入できるはずだ。 Thu, 23 Nov 2006 20:14:33 +0900 住宅問題 http://www.actiblog.com/weeklyreform/20846 建物や人に被害がなかったのがせめてもの救い。数日前埼玉県の美里で、きれいな地震雲を見たが、これだったのかと得心。信ずるものは救われるだ。 Mon, 20 Nov 2006 23:42:24 +0900 住宅問題 http://www.actiblog.com/weeklyreform/20056 　耐震偽装に端を発した建築基準法などの一連の改正がいよいよ最終段階に入った。6月の法改正に続いて、このほど耐震偽装の再発防止策を盛り込んだ建築士法、建設業法などの改正案が閣議決定した。今回の施行は2年後からだが、こうした動きを先取りしたように、すでに木造住宅でも構造設計や構造計算に対する関心が一挙に高まってきている。
　というのも、今回の改正のポイントが、①「構造設計1級建築士」と「設備設計1級建築士」の創設、②構造設計や設備設計での法適合性のチェック義務付け（構造設計1級建築士によるチェックが必要な建築物はＲＣ造で高さ20ｍ超、設備設計1級建築士では3階建て以上で床面積が5000m2超など）、③分譲マンションなどの建築工事での一括下請負（丸投げ）の全面的禁止、④建築士事務所が受けた設計又は工事監理の業務の再委託の制限など、建築士による耐震偽装対策だけではないからだ。
　今回の改正では、建物の安全性に対する建築士の責任を明確にしたほか、弁護士会のように建築士事務所協会等の法定化、建築士等に対する講習の受講の義務付も行われた。これまで、もっているだけで通用していた資格に対して、建築士の設計能力に対する自主的な監視体制の確立や建築士の能力向上が求めらるようになるのだ。加えて、この部分が木造住宅の業界にとって最も影響がある法改正であると思うのだが、小規模木造住宅等に係る構造関係規定の審査省略見直しである。
　その意味するところは、小規模木造住宅でも構造関係の審査を原則義務化するというものだ。これまで特例扱いされていた2階建て以下の木造住宅の建築確認で省略されていた耐震強度の審査が行われるようになる。一方では、この構造審査は専門能力を有する建築士が設計した場合のみ省略できるとしているので、専門知識がない人が設計した場合は、やっぱり耐震強度の証明つまり構造計算等で証明しなければ確認申請が下りないということになる。
　今年、一建設やアイダ設計の木造住宅で強度不足が発覚したが、こうした状況を見て国は木造住宅での耐震性の確保についても真剣に取り組み始めたということである。法案では2階建て以下の木造住宅での構造審査義務化の明確な文言はないが、年度内には政令などで決めていくもようだ。
　また、そうした木造住宅での耐震性、構造の確実性の確保に併せて検討されているのが、瑕疵保証保険などへの加入義務化である。姉歯建築士による耐震偽装では被害者救済ができなかったことから、故意の犯罪で生じた欠陥住宅の購入者についても、補修や建て替え費用を救済しようという狙い。これは4月末から「住宅瑕疵担保責任研究会」で検討されていたもので、7月末には報告書が出されている。それによると、強制加入では保険を引き受けはさまざまな問題があり慎重に検討しなければならないとしており、故意や重過失による欠陥は補償対象外とし、従来の瑕疵保証制度の拡大で対応という方向を示した。これに対して国では、欠陥住宅購入者の全面救済を目指してといわれる。今回の建築士法等の改正でもマンションだけでなく、構造審査を野放しにしてきた木造住宅に対しても厳しい網をかぶせようとしているのはそのためでもある。
　冒頭で、木造住宅で構造設計や構造計算に関心が高まっているといったのは、実はこうした事情があるからだ。品確法が出来たときも構造に対する関心が高まり、ハウスメーカーをはじめ中小工務店まで構造まで最高等級の住宅作りが普及した。しかし、それはあくまで他社との差別化という商品作りという意味であった。今回の法改正は、そうした商品作りを手助けするものではなく、建物の耐震性、構造を法的な根拠を示して作れというものである。つまり伝統的な木造軸組構法でも法的なチェックが必要という、もの作りの大転換が求められているのである。
　住宅供給の現場、特に現場施工を担う工務店・大工と構造材の加工を担うプレカット工場の間で、実はそうした問題がここ数年大きなあつれきを生んでいたのだ。様様な加工事例の蓄積やＣＡＤによる構造計算が出来るようになったことでプレカット工場は合理的な構造計画によるプレカットの供給ができるようになってきた。それに対して、工務店は大工の腕や過去の経験を元にプレカット工場が作成する加工伏図を認めてこなかっり、変更が繰り返されたりして、構造の確実性だけでなく作業性も良くなかった。今回の法改正で、こうした現場が確実に変わってくることだけは確かだ。ただ、それだからといって現場での施工の確実性が保証されるとは限らない。今回の法改正でも民間工事の学校・病院などにも監理技術者の配置を拡大したが、今後は木造住宅でも現場管理面での措置が大切になってくる。 Sat, 11 Nov 2006 21:23:33 +0900